《济宁市市区国有土地资产管理办法》解读


发布日期:2017-01-04 访问次数: 字号:[ ]

近日,济宁市人民政府印发了《济宁市市区国有土地资产管理办法》(济政发〔2016〕27号,以下简称《办法》)。该文件的出台,是实施土地有偿使用制度、加强城市土地资产管理、促进节约集约用地的重大举措。

  一、出台背景

  加强城市土地资产管理,是根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》确立的土地有偿使用制度进行的一项重要工作,对推动城市建设、企业改革、经济结构调整具有十分重要的作用。2009年3月,市政府印发了《济宁市市区国有土地资产运营管理办法》(济政发〔2009〕11号),明确了市区国有土地收储、资金运作、土地供应等规定,加强了市区国有土地储备和资产运营管理,有力促进了市区经济社会发展和城市建设。随着市场的发展变化和新的形势要求,该文件已不能完全满足土地资产运营管理工作需要。一是在具体工作环节上存在一些不足的地方,如土地储备程序不具体、缺少土地供后管理和存量土地管理规定、规划调整容积率补缴差价程序复杂等等,影响了土地资产管理的质量和效率。二是2015年1月7日省政府颁布了新的《山东省国有土地储备办法》(省政府令第283号),提出了一些新的规定和要求。因此,为进一步明确市区各类土地储备工作程序,扩大国有土地有偿使用范围,释放存量土地资产,加强供后管理和容积率管理,适应新的《山东省国有土地储备办法》要求,修订完善势在必行。

  二、主要内容

  《办法》共七章51条,主要涉及土地储备、土地供应、供后管理、存量土地管理方面,对国家、省已经明确的法规政策不再重复,针对我市实际,按照供地工作的流程展开,侧重供后和存量土地,明确了相关的具体政策,为县市区国有土地资产管理工作提供了依据和支持。

  (一)进一步规范国有土地储备。2015年3月1日施行的《山东省国有土地储备办法》规定了收回储备和收购储备的主体和程序。《办法》对收回国有土地、收购国有土地、国有土地上房屋征收、集体土地征收等不同情况分别予以明确规定。旧城改造等项目需要进行土地储备的,按照收回储备办理,各区实施房屋、土地征收,落实补偿后纳入储备;收购土地进行储备的,由市土地储备中心拟定收购方案,报市政府批准后签订收购合同,纳入储备;集体土地征收的,落实补偿后纳入储备。土地储备专项资金主要来源于财政资金,土地储备机构不再进行储备土地的抵押融资。

  (二)完善国有土地有偿使用制度。《办法》依据《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号),明确扩大国有土地有偿使用范围,减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地,实行有偿使用。《办法》进一步明确了网上挂牌出让、协议出让的具体情形,并按照《山东省征地管理办法》明确了留地安置规定。

  (三)加强国有建设用地供后管理。按照既要起到惩戒作用,又要公平合理的原则,《办法》合理确定了土地出让各类违约金标准。对规划允许提高容积率的,简化了土地差价审批程序,细化了计算标准,明确了各类历史情形的认定原则,在操作层面力求统一高效,减少争议。《办法》明确在土地分割登记环节,发现因测绘技术原因超容积率的,可以直接补缴土地价款。

  (四)盘活城市存量土地市场。老城区内暂不实施拆迁的工矿仓储用地等城市存量土地,以及房改房、经济适用房、安置房、商业房用地,大多属于国有划拨土地。按照规定,这类房地产转让的,需报市政府批准,办理出让手续,缴纳土地出让金,土地处置周期长、环节多、操作难度大。为此,《办法》明确规定了各类存量土地入市条件和缴纳土地出让金标准,简化了审查报批程序,有利于促进土地二级市场发育。对保留建筑改变用途且符合城乡规划的,按规定收取土地差价。针对出让、划拨、转让过程中发生的土地登记不明确的,《办法》分类给予了明确规定。





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